2017年上半年上蔡县房地产市场分析报告
编者：上蔡县手拉手房地产咨询服务有限公司
由于2015年自今上蔡新开工房地产住宅项目极少，随着三年前项目的不断去化交房入住，进入2017年以来上蔡供应面呈现出“房源紧张”的局面；在热点区域显得尤为突出，主要表现为上蔡城北新区“蔡侯路、龙胜大道、和谐大道、通明路”围合区域房地产项聚集较多，销售业绩今年普遍较好。其中以去年8月份启动的“御华·蓝堡湾”为例，三百余套住宅开盘即售罄；同在北区的2015年启动的“华伦·时代花园”项目曾连续20个月无人问津，在今年上半年也销售了大部分房源。个别项目因运作失败造成烂尾给该区域也造成很多负面影响，维权情形时有发生，如原“云浩华庭烂尾、中央公园交房延期”。下图为上蔡热点开发区域
一、2017年上半年主要在售项目分析
上蔡房地产市场基本呈现三个梯次：
1、近郊楼盘（夹生区域）
以县城四周新型农村社区和新拓道路楼盘如荣光花园、一里洋房、华宝小区、幸福港湾等为代表，项目工程进度缓慢，物业配套设施不完善，居住生活环境氛围薄弱，房价范围在1500-2600元/㎡；
2、老城楼盘（成熟区域）
以县城老框架（北至蔡侯路，东至白云大道，南至重阳大道，西至秦相大道）围合区域，其中以黑龙潭板块的坊城项目、步行街板块的御华财富中心、明园丽景、北街后贯金域名家为代表，该区域除坊御华财富中心为期房，其他均为现房，且普遍进入交房入住状态，剩余可售房源稀少，房价范围在3000-3800元/㎡
3、城北新区（热点区域）
以县城蔡侯路以北，通明大道以西、和谐大道以南、龙胜大道以东区域为热点，集中分布由鹏宇国际城、蔡都国际、华伦时代花园、云浩华庭、城市新天地、中央公园、和谐人家等项目，其中除鹏宇国际城、蓝堡湾、蔡都国际、华伦时代花园实现部分交房入住外，其他项目都处于工程停滞状态，但今年去化效果也不错。房价在近两年呈现逐渐上浮态势，从原来的2800元/㎡高层住宅开始到现在的3300元/㎡无好房源可选。
二、2017年上半年主要消费人群分析
上蔡房地产消费市场基本呈现：刚需年轻化，改善挑剔化，购房全民化，这一“三化”特征。
1、刚需群体年轻化（90后购房主体）
通过明园丽景及坊城项目的网签备案信息及实际购房情况，基本可以确定90-95后为本轮购房人群的主力军，其购房特点“只讲品质，不讲价格”，消费观念超前，对房子求随着“二胎”的放开都“买大不买小”追求一步到位；购房准备金在20万左右（总价承受在40-45万之间），对学区尤为关注。
2、改善居住消费抬头（75后关注居住生活品质）
上蔡房地产市场起步较晚，楼盘品质参差不齐，很多进城人群通过多年打拼，随着生活条件的提高对原来居住环境有所挑剔，从原来的对地段、户型面积大小的挑剔到尤其关注楼盘绿化、小区配套环境、物业安保、停车方便等设施，充分体现出改善需求在上蔡的旺盛，以“中央公园”三年前的前排小高层去化情况来看，很多人都热衷于对小区环境的打造，截止目前，真正意义上的上蔡高品质小区屈指可数。
3、农民进城购房消费观改变（全民购房）
从三年前农村说媒谁家在城里有套房找媳妇挑着捡着，到现在说媒的开口就是“一动不动”，城里有套房已经成了农村娃谈论论嫁的标配。随着这两年农民工外出务工一家三四口劳力一年纯收入十来万足以够在城里“首付”一套房子，基本出现父母出首付，小两口还月供的购房现象。同时农村自建房市场在去年和今年也进入“普及二层冲刺四五层”的状态，由于农村三年前自建房非常多，导致2014-2016上蔡商品房去化缓慢，随着农村对住房观念的改变，进城购房已经成为很多农村人的普遍认识即“城里有套房，乡里有片宅”的小康生活状态。
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